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부동산 정책에 정답은 있다

15년이 넘게 부동산 문제를 연구하고 있는 저자가 정부의 부동산 정책에 대해 논한 글들을 모아 놓은 책이다. 헨리 조지는 기회를 균등하게 한 후에 자유방임을 하는 것이 진정한 자유주의 경제사상이라고 말했다. 그가 말하는 기회 균등은 토지를 포함한 자연자원에 대한 평등한 권리를 행사하는 상태로 토지에서 발생하는 불로소득을 경제적 불의로 여겼다. 그렇기 때문에 그는 토지사유제를 인정하면서 기회 균등을 이루기 위해서는 토지 보유세 강화 - 다른 세금 감면이라는 세제개혁을 주장했다. 저자는 이 주장에 동의하고, 정부의 부동산 정책이 이에 따라 움직여야 한다고 주장한다.

역대 정부가 모두 골칫거리로 여겼던 부동산 투기를 막는 길은 헨리 조지가 말한대로 토지 보유세를 높이는 길뿐이라고 전강수는 주장한다. 보유세로 인해 세수가 늘어난 만큼 다른 조세를 감면하면, 가격 상승을 통한 불로소득을 기대하고 남겨두었던 ‘노는 땅’이 사라지고 토지 이용률이 높아지며, 기업이나 개인은 경제 활동 만으로 소득을 만들어야 하기 때문에 더 적극적으로 경제 활동을 하게 된다. 하지만 이렇게 하기 위한 정책을 입안하려면 불로소득을 누려온 기득권의 반발과 이에 편승한 언론의 공세를 극복해야 한다. 쉽지 않지만 부동산 거품이 빠지면서 경기 하락으로 잃어버린 10년을 겪은 일본의 전철을 밟지 않으려면, 부동산 투기의 광풍을 넘어 힘써 일한 사람이 대접을 받는 사회가 되어야 한다고 저자는 말한다.

서문

1장 헨리 조지와 진정한 시장주의
진정한 자유주의 경제사상을 찾아서 | 헨리 조지의 사상과 정책 | 고 대천덕 신부의 경제사상 | 한국 경제의 운명, 부동산 문제 해결에 달렸다 | 헨리 조지에 대한 허수아비치기 | 보유세 강화가 효과 없다고? | 높은 토지보유세는 자유주의의 상식

2장 부동산 투기의 해부
부동산 투기의 원인과 해악 그리고 해결책 | 토기가치세의 성공사례, 덴마크 정의당 | 토지보유세 강화, 김대중 정부가 놓쳐버린 탁월한 부동산 정책 | 부동산 시장을 배회하는 세 가지 망령

3장 ‘보유세 혁명’의 전개와 좌절
토지정의를 위해 노무현 대통령 당선자께 드리는 공개서한 | 보유세 강화정책 포기 요구에 굴복해선 안 된다 | 부동산 시장 이상한 조짐, 부양책을 막아라 | 부동산 대책에 쏙 빠져버린 보유세 강화, 왜? | ‘5.4대책’마저 좌초 위기, 이정우 위원장 지지 | 부동산 불로소득 환수하라 | 참여정부 부동산 정책의 종합판, ‘8.31대책’ | 집 부자들 자신의 의무 기꺼이 감당해야 | 부동산 세제개혁 놓고 보인 한나라당의 이중행보 | 참여정부 부동산 정책의 실책 | 집값 폭등, 정책의 실패인가 정치의 실패인가 | 집값 잡기 ‘비책’, 코끼리 코 흔들지 마라 | 종부세 흔들기 다시 시작되는가 | 재경부의 낯 뜨거운 변신에 감탄하다 | 종부세가 창피하다고요? | ‘한 명의 피해자’가 누구인가 | 종부세 무력화는 투기광풍 전주곡 | 더 좋은 보유세, 국토보유세를 도입하자

4장 MB의 시장만능주의적 부동산 정책
이명박 부동산 정책, ‘프로’면 프로다워야 | MB, ‘1퍼센트 대통령’ 되려는가 | 부동산 조세정책 거꾸로 돌리지 마라 | 여호와주의와 바알주의의 갈림길에서 | 이명박 정부의 시장만능주의적 부동산 정책 | ‘시장친화적 토지공개념’ 정치연합을 제안한다

5장 소위 ‘반값아파트’ 논쟁
공공택지주택은 공영개발로 | 토지임대형 주택공급, 누가 문제 삼는가 | ‘반값아파트’ 이름부터 없애라 | 토지임대부 아파트 ‘그게 되나 보자’는 게 시범사업?

주석

전강수

지은이는 부동산의 시장 원리와 부동산 정책 연구에 천착하며 사회적 발언을 해온 경제학자다. 한국의 현실에 발을 딛고 연구해온 그의 이론적 뿌리는 헨리 조지(Henry George, 1839~1897). 헨리 조지는 먼저 기회를 균등하게 한 후에 자유방임을 하는 것이 진정한 자유주의 경제사상이라고 했다. 기회 균등은 토지를 포함한 자연자원에 대해 평등한 권리를 행사하는 상태다. 헨리 조지는 토지에서 발생하는 불로소득을 경제적 불의로 여기며, 토지사유제를 인정하면서 기회 균등을 이루기 위해 ‘토지보유세 강화-다른 세금 감면’이라는 세제개혁을 주창한다. 스스로를 진정한 시장주의자라고 말하는 지은이는 이러한 헨리 조지의 사상을 바탕으로, 기회의 균등이라는 전제 조건을 구비한다면 자유주의 경제사상이 정의(공평)와 효율을 동시에 달성할 수 있다고 믿는다.

무너지는 부동산 불패 신화

최근 한국 사회는 부동산 침체의 홍역을 앓고 있다. 게다가 기준 금리의 인상으로, 빚을 얻어 집을 산 사람들이 아우성을 치는데도 이명박 정부는 아무런 손을 쓰지 못하고 있다. 다만 시장에 맡길 뿐이라지만, 실상은 부동산 침체를 막기 위해 개입할 경우 참여정부를 몰락시켰던 부동산 투기 광풍이 일어날까 봐 두려워하고 있는 것이다.

부동산 정책은 모든 정부의 독배

부동산 정책은 역대 정부의 독배였다. 한국 사람들의 뿌리 깊은 믿음인 ‘부동산 불패’의 신화를 깨고 경제를 바로잡으려면 부동산 투기를 잡아야 한다는 것을 역대 모든 정부가 알고 있었다. 또한 부동산 투기의 광풍을 잡기 위해서는 헨리 조지가 말했던 ‘토지 보유세’를 높이고 그렇게 거두어들인 세수로 다른 조세를 감면하는 정책을 실행해야 한다는 것도 역대 정부는 알고 있었다. 하지만 어느 정부도 그것을 감히 할 엄두를 내지 못했다. 왜냐하면 기득권 세력의 반발 때문이었다.

토지 보유세를 높이려 했던 참여정부의 부동산 정책과 그 실패

참여정부는 토지 보유세를 높이는 정책을 세우고 실천에 옮기려 시도했다. 하지만 기득권을 보호하려는 시장 만능주의자들의 호도와 언론의 파상공격으로 참여정부는 신뢰를 상실했고, 아이러니하게도 참여정부 시절에 부동산 투기의 광풍이 더 거세어졌다. 결국 참여정부는 올바른 정책 기조를 세웠으면서도 언론과 기득권의 공세에 무릎을 꿇고 말았다.

역사의 수레바퀴를 되돌리는 이명박 정부의 부동산 정책

참여정부를 이은 이명박 정부는 시장 만능주의자들의 코드를 따라 참여정부의 부동산 정책을 1년 만에 모조리 폐기해버렸다. 예를 들면 거래규제, 대출규제, 가격규제, 재건축규제 등 모든 부동산 규제를 무차별적으로 완화했고, 그린벨트 내 공급 확대정책을 추진하고 있다. 그런데 이명박 정부는 지금 딜레마에 빠져 있다. 세계적인 경제 위기와 더불어 부동산 거품이 꺼지고 있다. 위기감에 빠진 사람들과 건설 기업이 아우성쳐도, 이명박 정부는 침체를 막기 위해서 개입할 수 없는 상황이다. 만약 개입할 경우 부동산 투기가 일어나면 그것을 제어할 수 있는 방법이 없다. 참여정부가 만들어놓은 모든 규제 장치를 이미 풀어버렸기 때문이다.

망국의 종교를 뛰어넘어 사람 사는 세상을 향해

지은이는 역대 정부마다 골칫거리였던 부동산 투기를 막는 길은 헨리 조지가 말했듯이 토지 보유세를 높이는 길뿐이라고 주장한다. 보유세로 인해 세수가 늘어난 만큼 다른 조세를 감면해주면, 가격 상승을 통한 불로소득을 기대하고 남겨두었던 ‘노는 땅’이 사라지고 토지 이용률이 높아지며, 불로소득에 대한 기대가 없어지면 기업이나 개인이 경제 활동에 매진할 수밖에 없으므로 국가 경제가 활성화되기 때문이다. 가장 큰 문제는 편하게 불로소득을 누려온 기득권의 반발과 이에 편승한 언론의 공세이다. 하지만 부동산 거품이 빠지면서 경기 하락으로 지난 10여 년을 잃어버린 일본의 전철을 밟지 않으려면, 부동산 투기의 광풍을 넘어 힘써 일한 사람이 대접을 받는 사회로 나아가야 한다.